dissertation droit de l'urbanisme

• Droit et Ville
• Numéro 2020/1 (N° 89)
• Chronique de Droit de l’urbanisme....

• Chronique de Droit de l’urbanisme. 2019
• Suivre cet auteur Céline Gueydan
• Dans Droit et Ville 2020/1 (N° 89) , pages 293 à 312

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1 L’évolution du droit de l’urbanisme durant l’année 2019 illustre un fort dynamisme juridique. Malgré l’absence de réforme majeure, la plupart des 74 décrets d’application de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018 ont été adoptés  [1] et plusieurs autres lois ont apporté des modifications substantielles au Code en matière de mobilités, d’aménagement ou encore d’intercommunalité. Il en ressort un approfondissement des procédures de concertation et de consultation, tandis que la réalisation de l’objectif de développement durable par l’urbanisme se voit confortée. La jurisprudence administrative a, quant à elle, précisé certains concepts résultant notamment des novations opérées par la loi ELAN, renforçant la sécurité juridique des autorisations d’occupation du sol et clarifiant l’interprétation des règles d’urbanisme qui leurs sont applicables.

2 Ces avancées seront présentées en ce qui concerne la planification et la réglementation (I), les autorisations d’occupation et d’utilisation du sol (II), et enfin l’aménagement et la maîtrise foncière (III).

• I. Planification et réglementation

3 Plusieurs actualités notables sont intervenues en matière de réglementation nationale (A) et locale (B).

• A. Planification et réglementation nationale

4 1°) Le contenu du Règlement national d’urbanisme (RNU) a fait l’objet de plusieurs avancées. En premier lieu, son contenu environnemental a été renforcé par la loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat  [2] . Ce texte introduit une nouvelle exception au principe d’inconstructibilité le long des grands axes routiers, pour permettre la construction des infrastructures de production d’énergie solaire, lorsqu’elles sont installées sur des parcelles déclassées par suite d’un changement de tracé des voies du domaine public routier ou de l’ouverture d’une voie nouvelle ou sur les aires de repos, les aires de service et les aires de stationnement situées sur le réseau routier (art. L. 111-7). Le législateur apporte également des modifications aux règles du RNU relatives aux performances environnementales et énergétiques. Les règles relatives à l’aspect extérieur des constructions ne sont pas opposables à la production d’énergie renouvelable, y compris lorsque ces dispositifs sont installés sur les ombrières des aires de stationnement (art. L. 111-16 et L. 152-5).

5 La lutte contre l’étalement urbain a, en outre, été précisée par le Conseil d’État concernant les conditions de mise en œuvre d’exceptions à la règle de constructibilité limitée (art. L. 111-4, ex. art. L. 111-1-2)  [3] . La possibilité d’extension des constructions existantes est interprétée comme autorisant les projets « qui, eu égard à leur implantation par rapport aux constructions existantes et à leur ampleur limitée en proportion de ces constructions, peuvent être regardés comme ne procédant qu’à l’extension de ces constructions »  [4] . L’extension n’a toutefois pas à présenter un caractère « mesuré », qualificatif réservé par le Code à l’extension des constructions et installations existantes incompatibles avec le voisinage des zones habitées. Une deuxième exception est relative à la possibilité de construction de bâtiments nouveaux à usage d’habitation à l’intérieur d’un périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales, depuis la loi du 25 mars 2009  [5] . Dans ce cadre, peut être autorisée la construction de bâtiments nouveaux à usage d’habitation, à la double condition qu’ils soient implantés à l’intérieur d’un périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole et qu’ils respectent les traditions architecturales locales. Cette exception ne s’applique qu’à la construction de bâtiments nouveaux et non à l’extension des constructions existantes, elle est donc indépendante de la première exception citée. Le bénéfice de cette exception n’est pas réservé aux cas dans lesquels le périmètre constitué par les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole est clos, mais peut aussi valoir pour les cas où les bâtiments nouveaux sont implantés dans un espace entouré de bâtiments agricoles suffisamment rapprochés pour pouvoir être regardés comme délimitant, même sans clôture ou fermeture, un périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole.

6 Le Conseil d’État a, enfin, énoncé les conditions d’application de l’article R. 111-2 relatif à la sécurité et la salubrité publique. Lorsqu’un projet est de nature à porter atteinte à ces exigences, le permis ne peut être refusé que s’il n’est pas possible d’accorder le permis en l’assortissant de prescriptions spéciales permettant d’assurer la conformité de la construction  [6] . Cette solution permet de préserver l’effet utile de la disposition, d’ordre public, tout en favorisant la réalisation des projets de construction.

7 2°) Le juge administratif a eu l’occasion de réaffirmer l’équilibre entre les différents usages dans les territoires régis par la loi montagne . L’usage d’habitation, tout d’abord, a été conforté par l’interprétation du caractère continu de l’urbanisation  [7] , permettant de lutter contre l’étalement urbain de manière distincte du principe de constructibilité limitée du RNU  [8] . L’urbanisation en montagne peut être réalisée non seulement en continuité avec les bourgs, villages et hameaux existants  [9] , mais également en continuité avec les « groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants »  [10] sans que cela n’aboutisse à une urbanisation diffuse. Est ainsi possible l’édification de constructions nouvelles en continuité d’un groupe de constructions traditionnelles ou d’un groupe d’habitations qui, ne s’inscrivant pas dans les traditions locales, ne pourrait être regardé comme un hameau. Le respect du principe de continuité des constructions permettant de les percevoir comme appartenant à un même ensemble est, en l’espèce, apprécié classiquement (caractéristiques des constructions, implantation, voies et de réseaux), cette appréciation relevant de la souveraineté du juge du fond  [11] . Ensuite, la nécessité de protéger l’environnement dans les espaces montagnards a été illustrée par l’annulation du décret du 10 mai 2017 relatif à la procédure de création ou d’extension des unités touristiques nouvelles (pistes de skis, terrains de golf, remontées mécaniques…). Même si le dossier de demande d’autorisation comportait des éléments relatifs à l’environnement, il n’existait pas de véritable évaluation environnementale  [12] , permettant de garantir cette exigence.

• B. Planification et réglementation locale

8 1°) Le plan local d’urbanisme , document phare de la planification urbaine locale, voit son régime spécifié tant par le législateur que par la jurisprudence.

9 Dans le cadre de la généralisation progressive de l’intercommunalité , le processus de concertation entre l’EPCI et les communes se trouve conforté par la loi du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique  [13]  , instaurant un « pacte de compétences » à différents stades de la procédure. Au cours de la procédure d’élaboration d’un plan de secteur (permettant, au sein d’un même PLU intercommunal, d’élaborer des prescriptions spécifiques à certaines communes ou groupement de communes), les communes situées dans le périmètre doivent en effet donner un avis, sollicité avant l’approbation du plan local d’urbanisme par l’organe délibérant de l’EPCI (art. L. 151-3 et L. 153-21). Au cours de la procédure de modification d’un PLU, la consultation des communes est également renforcée. Lorsque le projet de PLU est modifié pour tenir compte d’un avis défavorable d’une commune, et que la commune consultée sur cette modification émet un avis favorable ou n’émet pas d’avis dans un délai de deux mois, l’organe délibérant de l’EPCI arrête le projet modifié à la majorité des suffrages exprimés. Dans tous les autres cas, le projet de PLU est arrêté à la majorité des deux tiers des suffrages exprimés (art. L. 153-15). L’avis des communes est également sollicité avant évaluation du PLU par l’EPCI, intervenant au bout de neuf ans après son approbation ou sa révision complète (art. L. 153-27). La loi clarifie également l’initiative de la procédure de modification simplifiée, qui est soit celle du président de l’EPCI ou du maire d’une commune membre de cet établissement public si la modification ne concerne que le territoire de cette commune, soit celle du maire dans les autres cas (art. L. 153-45 et L. 153-47).

10 La loi vient préciser les conditions de la dérogation au principe selon lequel un PLU couvre l’intégralité du territoire de l’EPCI compétent, pour permettre l’élaboration de plusieurs PLU infracommunautaires regroupant chacun plusieurs communes ou une commune nouvelle, dont l’ensemble couvre l’intégralité du territoire. La loi ouvre cette dérogation aux établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre compétents en matière de plan local d’urbanisme, de document d’urbanisme en tenant lieu et de carte communale sur l’ensemble de leur territoire et regroupant au moins cinquante communes, le seuil antérieur étant fixé à cent communes (art. L. 154-1 Code urbanisme). Cette dérogation n’est pas applicable dans les métropoles.

11 Afin d’encourager le choix d’élaborer un plan local d’urbanisme intercommunal, le législateur a accordé un sursis supplémentaire aux plans d’occupation des sols (art. L. 174-5). Ceux-ci ne deviennent caducs qu’à compter du 1 er  janvier 2021, à condition qu’une procédure d’élaboration d’un PLUi ait été engagée avant le 31 décembre 2015 et approuvée, au plus tard, le 31 décembre 2020. Ce délai pourrait se voir à nouveau prolonger, en raison tant des contraintes imposées au fonctionnement des services communaux et intercommunaux d’urbanisme (et donc du potentiel retard de l’initiation d’un PLUi) par la gestion de l’épidémie de Covid-19, qu’en raison de la réforme de la planification territoriale attendue courant 2020  [14] .

12 Enfin, la loi prévoit que ces dispositions (périmètre du PLU, autorité compétente, dérogation pour les EPCI de grande taille) sont applicables aux règlements locaux de publicité pris sur le fondement du Code de l’environnement (art. L. 581-14-1 et 581-14-3 et L. 581-43).

13 Le Conseil d’État a ensuite défini la portée des prescriptions du règlement du PLU au regard des catégories de constructions autorisées dans son champ d’application.

14 Il s’agit tout d’abord des règles d’implantation des constructions posées par le règlement du PLU, à travers l’exemple des limites séparatives. Le Conseil d’État définit la notion comme les « limites entre la propriété constituant le terrain d’assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent, quelles que soient les caractéristiques de ces propriétés, dès lors qu’il ne s’agit pas de voies ou d’emprises publiques »  [15] . Eu égard à leur objet, et en l’absence de précision dans le règlement du plan, des dispositions de ce règlement imposant une marge d’isolement entre constructions édifiées sur une même propriété « n’ont pas pour effet d’interdire la construction de maisons jumelées ou « en bande », qui n’ont pas de vues les unes sur les autres ». Au contraire, les limites séparatives s’appliquent aux façades en vis-à-vis, y compris d’un même bâtiment  [16] .

15 Ensuite, le Conseil d’État a appliqué le régime des constructions ou installations nécessaires à l’exploitation agricole autorisées, par exception, en zones agricoles (art. R. 123-7)  [17] . L’arrêt donne un exemple dans lequel juge administratif admet la possibilité de construire des panneaux photovoltaïques en toiture de serres maraîchères, la jurisprudence étant généralement sévère quant à l’admission de constructions en zones agricoles  [18] . La circonstance que des constructions et installations à usage agricole puissent aussi servir à d’autres activités, notamment de production d’énergie, n’est pas de nature à leur retirer le caractère de constructions ou installations nécessaires à l’exploitation agricole, dès lors que ces autres activités ne remettent pas en cause la destination agricole avérée des constructions et installations en cause.

16 Enfin, le Conseil d’État encadre davantage le contentieux des PLU . S’agissant du contentieux de la légalité, il a eu l’occasion d’indiquer les conséquences de l’illégalité du PLU sur les autorisations d’urbanisme. Rappelant le principe de l’avis Marangio   [19] , adapté aux spécificités du contentieux du PLU  [20] , le juge administratif énonce que l’administration est tenue, en vertu d’un principe général du droit, de ne pas appliquer un règlement illégal, même en-dehors de toute décision juridictionnelle, sous réserve du jeu de l’article L. 600-1 (impossibilité d’invoquer l’illégalité pour vice de forme ou de procédure d’un document local d’urbanisme après l’expiration d’un délai de six mois). Les dispositions pertinentes du document immédiatement antérieur ou, s’il est lui-même illégal, du règlement national d’urbanisme, sont remises en vigueur. En conséquence, un certificat d’urbanisme délivré en faisant mention d’un zonage illégal est lui-même illégal, alors même qu’il est seulement informatif et n’a pas vocation à prendre parti sur la possibilité d’utiliser le terrain pour réaliser une opération particulière. Dans une deuxième affaire, le juge énonce que la possibilité de soutenir devant le juge qu’un permis de construire a été délivré sous l’empire d’un document d’urbanisme illégal s’applique, dans les limites de l’article L. 600-1, que le document ait été illégal dès l’origine ou que son illégalité résulte de circonstances de fait ou de droit postérieures. Cela implique que le juge doit se placer à la date de délivrance du permis de construire attaqué pour apprécier la légalité du plan local d’urbanisme sous l’empire duquel il a été délivré  [21] .

17 S’agissant du contentieux de la responsabilité, le Conseil d’État tire les conséquences de la décentralisation de la compétence en matière de PLU, celui-ci étant élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de la commune. Aussi, la responsabilité de l’État ne peut être engagée en raison d’irrégularités commises par le commissaire enquêteur au stade de l’enquête publique  [22] . La solution devrait logiquement être confirmée dans le cadre de l’intercommunalité.

18 2°) D’ autres instruments de la planification locale ont également été réformés dans leur contenu ou leur régime procédural.

19 La loi du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités  [23] crée les plans de mobilité , qui se substituent aux actuels plans de déplacements urbains à compter du 1 er  janvier 2021 (à compter de la première révision ou évaluation des plans). Ces documents régis par le Code des transports définissent, dans le ressort territorial de l’autorité organisatrice de la mobilité, les principes régissant l’organisation de la mobilité des personnes et du transport des marchandises, la circulation et le stationnement. Leur contenu est renforcé par rapports aux plans de déplacements urbains en intégrant des dispositions relatives aux nouvelles formes de mobilités (partagées, inclusives, actives…). Par ailleurs, ils contribuent à la diminution des émissions de gaz à effet de serre liées au secteur des transports, tout « en tenant compte de la nécessaire limitation de l’étalement urbain telle qu’encadrée » par les PLU ou les PLUi (art. L. 1214-1 du Code des transports). La loi intègre également la question des mobilités directement à la planification locale en prévoyant qu’un PLU intercommunal peut tenir lieu de plan de mobilités (art. L. 151-44 du Code de l’urbanisme), et qu’ « en dehors du champ d’application d’un plan de mobilité, le diagnostic intégré au rapport de présentation du plan local d’urbanisme analyse les flux de circulation prévisibles appelés à franchir les passages à niveau » (art. L. 1214-38 du Code des transports).

20 Les espaces agricoles et naturels périurbains délimités par le département ou par un EPCI compétent en matière de schéma de cohérence territoriale ont également intégré la problématique des mobilités. Le périmètre d’intervention des espaces créés après la publication de la loi du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités ne peut pas inclure, en vue de la réalisation d’une infrastructure de transport de l’État, d’une collectivité territoriale ou de l’un de leurs établissements publics, des terrains situés dans un secteur d’opération d’intérêt national, de projet d’intérêt général ou du plan général des travaux d’une opération déclarée d’utilité publique (art. L. 113-7 Code de l’urbanisme). La loi précise aussi les conditions de modification du périmètre d’intervention (art. L. 113-19), en harmonisant les autorités compétentes pour la modification sur celles compétentes pour la délimitation du périmètre (département et établissement public compétent en matière de SCoT). La modification peut aussi être mise en œuvre par l’acte de déclaration d’utilité publique ou la déclaration de projet d’une infrastructure de transport de l’État, d’une collectivité territoriale ou de l’un de leurs établissements publics.

21 Prise sur le fondement d’une habilitation par la loi ELAN (art. 50), l’ordonnance du 13 novembre 2019 simplifie le régime juridique du schéma d’aménagement régional (art. L. 4433-7 à L. 4433-11 du Code général des collectivités territoriales), document d’urbanisme et d’aménagement propre aux régions et départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane et à la Réunion ; en cours d’élaboration à Mayotte). La réforme, entrant en vigueur au 1 er  mars 2020 (sauf pour les procédures d’élaboration ou de révision en cours) met en cohérence des dispositions qui étaient au fil du temps devenues imprécises voire obsolètes : contenu du schéma, liste des normes et documents qui lui sont opposables, procédure d’élaboration, de révision, de modification et de mise en compatibilité du schéma. Une procédure spéciale de modification approuvée par le préfet de région est créée, permettant une évolution plus souple des schémas par rapport à la procédure antérieure de modification, qui s’effectuait par décret en Conseil d’État (art. L. 4433-10-9).

22 Le décret du 21 mai 2019  [24]  , modifiant diverses dispositions du Code de l’urbanisme, est l’occasion d’un léger toilettage du régime des cartes communales afin d’encadrer la procédure de consultation de la commission départementale des espaces naturels, agricoles et forestiers. Ces précisions seront utiles à l’appréciation de vices de forme ou de procédure pouvant entraîner l’illégalité du document  [25] . Le décret réaffirme que l’avis de cette commission est obligatoire pour les constructions et installations nécessaires, d’une part à l’exploitation agricole ou forestière, à la transformation, au conditionnement et à la commercialisation des produits agricoles lorsque ces activités constituent le prolongement de l’acte de production ; d’autre part au stockage et à l’entretien du matériel des coopératives d’utilisation de matériel agricole. Dans ces deux hypothèses, l’avis est réputé favorable s’il n’est pas intervenu dans un délai d’un mois à compter de la saisine par l’autorité compétente en matière d’urbanisme (art. R. 161-4).

23 Enfin, le décret du 21 juin 2019  [26]  , pris pour l’application de la loi ELAN, intègre à la procédure de délimitation d’un périmètre des abords des monuments historiques la possibilité nouvelle pour l’autorité compétente en matière de plan local d’urbanisme, de document en tenant lieu ou de carte communale (commune ou EPCI) de proposer un tel périmètre (art. L. 621-31 du Code du patrimoine), permettant d’adapter le périmètre « automatique », qui est d’un rayon de 500 mètres. Le décret organise les conditions de consultation de l’architecte des Bâtiments de France (obligation de transmission de la proposition pour recueillir son accord, et délais ; possibilité de recours de l’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme contre l’avis de l’architecte des Bâtiments de France devant le préfet de région ; modalités de mise à disposition du public de la décision du préfet de région prise à la suite d'un recours administratif de l’autorité compétente contre l’avis). Le décret confère ensuite un cadre juridique à l’articulation de l’avis conforme de l’Architecte des bâtiments de France et les autorisations d’urbanisme délivrées dans le périmètre des abords (modalités d’accès à un médiateur dans le cadre du recours du demandeur contre l’avis ; régime de travaux pour les antennes-relais de radiotéléphonie mobile et les projets liés à la réhabilitation de l’habitat indigne ; dispense de recours obligatoire à l’architecte pour les coopératives d’utilisation de matériel agricole pour les constructions dont la surface de plancher ou l’emprise au sol n’excèdent pas 800 m²).

• II. Autorisations d’occupation et d’utilisation du sol

24 Des pans substantiels du régime des autorisations d’urbanisme ont été modifiés, concernant le régime des autorisations d’urbanisme (A), leur contentieux (B) et les sanctions pénales et civiles en cas d’infraction (C).

• A. Régime des autorisations d’urbanisme

25 1°) C’est, en premier, lieu, le contenu des autorisations d’urbanisme qui a été réformé pour intégrer davantage de considérations environnementales et de développement durable. La loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat  [27] instaure l’obligation d’intégrer au projet un procédé de production d’énergie renouvelable ou un système de végétalisation, en toiture ou sur les ombrières surplombant les aires de stationnement. Cette obligation s’applique, lorsqu’elles créent plus de 1 000 m² d’emprise au sol, aux nouvelles constructions soumises à autorisation d’exploitation commerciale, aux nouveaux locaux à usage industriel ou artisanal, d’entrepôts, de hangars non ouverts au public faisant l’objet d’une exploitation commerciale ainsi qu’aux nouveaux parcs de stationnement couverts accessibles au public (art. L. 111-18-1).

26 Le Conseil d’État a également eu à déterminer le régime juridique applicable à un mur incorporé à une construction, pour savoir si le régime spécifique des clôtures lui était applicable  [28] , la jurisprudence en la matière étant largement casuistique  [29] . Les clôtures bénéficient, en effet, d’un régime juridique spécifique, leur édification étant dispensée de formalités préalables (permis de construire ou déclaration préalable, art. R. 421-12), et restent soumises à des prescriptions spécifiques du PLU. Le juge administratif rattache, de manière générale, le mur à la catégorie des clôtures. En revanche, lorsqu’il est incorporé à une construction, alors même qu’il a la fonction de clore ou limiter l’accès au terrain, le mur est soumis à l’ensemble des règles applicables aux constructions et non plus aux seules règles applicables aux clôtures (art. L. 421-6).

27 2°) La procédure des autorisations d’urbanisme a également fait l’objet de plusieurs novations. La loi du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités  [30] intègre la problématique des mobilités au régime des autorisations d’urbanisme en prévoyant que lorsqu’une demande de permis ou de déclaration préalable concerne un projet qui conduirait à la construction de plus de deux cents nouveaux logements en habitat collectif, l’autorité compétente en matière de délivrance du permis de construire recueille l’avis de l’autorité organisatrice de la mobilité compétente, qui lui indique notamment si ce projet peut conduire à une saturation des infrastructures de transport existantes (art. L. 423-1). Le non-respect de ce formalisme ou de sa procédure peut, s’il a exercé une influence sur la décision ou qu’il a privé les intéressés d’une garantie, conduire à l’illégalité de la décision prise  [31] .

28 Ensuite , le décret du 23 mai 2019  [32] pris pour l’application de la loi ELAN intègre à la partie réglementaire du Code de l’urbanisme la nouvelle possibilité, pour les communes et les EPCI, de confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme à des prestataires privés (art. R. 423-15 du Code de l’urbanisme). La disposition ne crée pas de condition supplémentaire et renvoie simplement au régime défini par l’article L 423-1 (conservation par la commune ou l’EPCI de la compétence de signature des actes d’instruction et liberté de suivre ou non la proposition ; garanties d’impartialité et d’indépendance ; absence de coût pour le pétitionnaire).

29 Le Conseil d’État est venu affirmer le caractère limitatif de la liste des pièces jointes au dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable (art. R. 431-16 et R. 431-36)  [33] , permettant d’en assurer la sécurité juridique. Le fait que le pétitionnaire ait fourni une pièce additionnelle à cette liste n’entraîne pas, par elle-même, l’illégalité de la décision de l’autorité administrative refusant de faire droit à la demande d’autorisation. En revanche, l’administration a l’obligation d’apprécier la consistance du projet au regard des seules pièces devant figurer au dossier et ne peut donc légalement refuser l’autorisation demandée en se fondant sur une pièce ne relevant pas de cette liste limitative  [34] .

30 L’autorisation d’urbanisme s’articule avec d’autres autorisations nécessaires pour la réalisation du projet. La loi du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique, dans un objectif de simplification, prévoit que l’autorisation de location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme tient lieu d’autorisation de changement de destination au titre du Code de l’urbanisme, dès lors que les dispositions de ce dernier sont respectées (art. L. 324-1-1 du Code de tourisme). La disposition est le pendant, appliqué au cas spécifique des autorisations de tourisme, de la possibilité générale offerte par l’article L. 425-1 du Code de l’urbanisme que le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable tienne lieu de l’autorisation prise sur le fondement d’une autre législation, dans les cas prévus par décret en Conseil d’État. L’autorisation supplémentaire peut aussi résulter du Code de l’urbanisme. Le juge administratif a, par exemple, affirmé que la nécessité de joindre au dossier de demande de construction sur une dépendance du domaine public l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine (art. R. 431-13) ne s’applique pas aux travaux de raccordement d’éoliennes entre elles ou au réseau de distribution  [35] .

31 Le juge administratif a ensuite fait application, dans deux affaires, des conditions dans lesquelles l’affichage du permis de construire est complet et régulier, permettant le point de départ des délais de recours des tiers  [36] (art. R. 600-2, R. 424-15 et A. 424-16). A cet effet, l’affichage doit mentionner la hauteur maximale de la construction par rapport au sol naturel telle qu’elle ressort de la demande de permis de construire  [37] . Le juge administratif réalise une interprétation pragmatique de la régularité de l’affichage, puisqu’une indication erronée ne fait pas forcément obstacle au départ des délais, du moment qu’elle n’empêche pas les tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet (en revanche l’affichage n’a pas pour objet de permettre par lui-même d’apprécier la légalité de l’autorisation de construire)  [38] .

32 3°) Le régime des autorisations d’urbanisme s’est enfin vu assorti de nombreuses exceptions et dérogations afin de permettre la réalisation rapide des constructions dans les hypothèses bien particulières du «  Brexit  », de la reconstruction de la cathédrale Notre-Dame de Paris et des Jeux olympiques et paralympiques de 2024. Sans modifier fondamentalement les exigences applicables au fond, ces réformes accroissent le nombre d’exceptions et dérogations au régime général des autorisations d’urbanisme et allègent nécessairement, par la durée réduite ou les aménagements procéduraux, les contraintes pesant sur la délivrance des autorisations.

33 Les mesures prises pour tirer les conséquences du retrait du Royaume-Uni de l’Union européenne se traduisent principalement par une accélération des délais d’obtention des autorisations en matière d’urbanisme, d’environnement et de patrimoine relatives aux bâtiments et infrastructures liés au rétablissement des contrôles aux frontières  [39] , ainsi que des allégements procéduraux  [40] .

34 Le Gouvernement est habilité à légiférer par ordonnance pour prendre les mesures nécessaires pour faciliter les opérations de travaux de conservation et de restauration de la cathédrale Notre-Dame de Paris. Dans la mesure strictement nécessaire à l’atteinte de cet objectif, ces ordonnances peuvent prévoir des adaptations ou dérogations aux règles en matière de voirie, d’environnement et d’urbanisme, en particulier en ce qui concerne la mise en compatibilité des documents de planification, la délivrance des autorisations nécessaires ainsi que les procédures et délais applicables  [41] .

35 Les pouvoirs publics ont dressé la liste des constructions et opérations d’aménagement nécessaires à la préparation, à l’organisation ou au déroulement des jeux  [42] . Le régime des autorisations d’urbanisme portant sur ces projets adapte les dispositions générales du Code de l’urbanisme afin d’accélérer la délivrance des autorisations nécessaires  [43] et permettre la procédure de mise en compatibilité des documents d’urbanisme  [44] .

• B. Contentieux des autorisations d’urbanisme

36 Le contentieux des autorisations d’urbanisme a fait l’objet d’amples développements jurisprudentiels et de mesures réglementaires d’application, conséquence des réformes engagées depuis une dizaine d’années par le législateur pour rendre le contentieux de l’urbanisme plus efficace  [45] .

37 1°) Il s’agit, en premier lieu, de limiter les recours abusifs et ne pas retarder excessivement la réalisation de projets.

38 A cet effet, l’intérêt à agir est limité (article L. 600-1-2) et n’est pas reconnu, par exemple, au voisin de la maison d’habitation projetée, propriétaire d’une maison isolée, distante d’environ 200 mètres dans un secteur naturel, même si la vue et le bruit ne sont pas totalement occultés  [46] .

39 L’obligation de notification des recours dans un bref délai a également fait l’objet de précisions jurisprudentielles (art. R. 600-1). Le Conseil d’État a étendu son application à un recours exercé contre une décision juridictionnelle constatant l’existence d’une autorisation d’urbanisme  [47] . En revanche, la disposition n’est pas applicable à l’appel ou la cassation dirigé contre une décision juridictionnelle annulant un refus d’autorisation d’urbanisme, même accompagnée d’une injonction à l’autorité compétente de délivrer cette autorisation, cela n’ayant « ni pour effet de constater l’existence d’une telle autorisation ni par elle-même, de rendre le requérant, bénéficiaire de cette décision, titulaire d’une telle autorisation »  [48] .

40 L’exercice des référés suspension et la formation de moyens nouveaux ont également été encadrés. La condition d’urgence du référé suspension « ne saurait être regardée comme en principe satisfaite » à l’égard d’une décision de refus de constater que le commencement des travaux méconnaît le permis de construire  [49] . Depuis la loi ELAN, la condition d’urgence est, en revanche, présumée dans un recours dirigé contre une décision de non-opposition à déclaration préalable ou contre un permis ; et le référé suspension est désormais limité dans le temps, puisqu’il ne peut être formé que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort (art. L. 600-3). Le Conseil d’État fait application de cette réforme pour toutes les requêtes au fond pendantes devant le tribunal administratif au 1 er  janvier 2019, dans tous les cas où le délai commandant la cristallisation des moyens a commencé à courir postérieurement à cette date. Cela est le cas lorsqu’une l’affaire est en état d’être jugée et qu’une ordonnance fixe la date à laquelle les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux (art. R. 611-7-1 Code de justice administrative) ou, pour les requêtes enregistrées à compter du 1 er  octobre 2018, de la cristallisation des moyens nouveaux deux mois après la communication aux parties du premier mémoire en défense (art. R. 600-5 Code urbanisme)  [50] . L’article R. 600-4 prévoit une autre hypothèse de cristallisation des moyens nouveaux, lorsque le juge considère que l’affaire est en état d’être jugée. Ce pouvoir est limité à l’instance pendante devant la juridiction à laquelle il appartient. L’ordonnance perd son objet et cesse de produire ses effets avec la clôture de l’instruction dans le cadre de cette instance  [51] .

41 2°) Il s’agit, en second lieu, de permettre une régularisation du permis.

42 La délivrance d’un permis de construire modificatif a implicitement, mais nécessairement pour effet d’abroger l’arrêté ordonnant l’interruption des travaux. Il en résulte que la demande de référé suspension dirigée contre cet arrêté est dépourvue d’objet, donc irrecevable  [52] . Le permis modificatif régularise le permis initial, dès lors qu’il assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l’absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial  [53] .

43 Les pouvoirs du juge ont été, en la matière, encadrés. Lorsqu’il est saisi de conclusions en ce sens, le juge qui estime qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce (art. L. 600-5). En vertu de l’article L. 600-5-1 le juge sursoit à statuer lorsqu’un vice entachant le permis de construire est susceptible d’être régularisé, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Celle-ci doit, en principe, s’effectuer au regard des règles applicables à la date de la décision attaquée. Toutefois, si ces règles ne sont pas légalement applicables, il appartient au juge de rechercher si la régularisation peut être effectuée selon d’autres modalités, qu’il lui revient de définir en se référant, le cas échéant, aux dispositions en vigueur à la date à laquelle il statue  [54] . En outre, l’article L. 600-5-2 du Code de l’urbanisme, instauré par la loi ELAN, limite la possibilité de contester un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation au seul cadre de l’instance en cours contre l’autorisation initiale, à condition que l’acte ait été communiqué. La Section du contentieux du Conseil d’État a détaillé l’office du juge en appel et en cassation dans l’application des procédures de régularisation du permis, ce qui était souhaitable en raison de l’application de la disposition aux instances en cours au 1 er  janvier 2019  [55] .

44 Il restait à définir les conditions d’articulation de l’article L. 600-5-2 avec l’article R. 600-1, instaurant l’obligation de notifier un recours contre une autorisation à l’auteur et au titulaire, dans un bref délai. C’est l’objet du décret du 10 avril 2019  [56] , précisant que lorsque l’article L. 600-5-2 est mis en œuvre, l’obligation de notification n’est pas applicable à la contestation d’un permis modificatif, d’une décision modificative ou d’une mesure de régularisation  [57] . Le juge administratif avait déjà considéré que la notification ne s’impose pas si la décision sur le recours initial est intervenue avant la délivrance du second permis, même si un appel est formé  [58] . Le décret régit également la date de cristallisation des moyens nouveaux, prévue à l’article R. 600-5, lorsqu’une décision est contestée dans les conditions de l’article L. 600-5-2. Les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux à son encontre passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense le concernant.

• C. Infractions pénales

45 Le législateur a introduit de nouvelles dispositions relatives à la répression des infractions pénales en matière d’urbanisme, permettant une meilleure efficacité du dispositif. La loi du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique ajoute de nouvelles mesures relatives au constat des infractions et sanctions pénales et civiles en matière de constructions et d’aménagements (art. L. 481-1 à L. 481-3). Cela complète l’arsenal des sanctions préexistantes (peine d’amende voire d’emprisonnement, mesures de restitution, pénalités en matière de taxe d’aménagement). Lorsque des travaux ont été entrepris ou exécutés illégalement ou en méconnaissance du permis ou de la déclaration préalable, l’administration peut, indépendamment des poursuites, mettre en demeure l’intéressé soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l’aménagement, de l’installation ou des travaux en cause, soit de déposer une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation. La mise en demeure peut être assortie d’une astreinte de 500 euros maximum par jour de retard, ne pouvant excéder un total de 25 000 euros, au bénéfice de la commune ou de l’établissement public concerné ; ainsi que d’une obligation de consigner entre les mains d’un comptable public une somme équivalant au montant des travaux à réaliser, laquelle sera restituée à l’intéressé au fur et à mesure de l’exécution des mesures prescrites.

46 Le Conseil d’État a également interprété certains éléments du régime des infractions aux règles d’urbanisme. Lorsque le juge pénal ordonne la démolition d’une construction irrégulière (art. L. 480-5), le maire est tenu de faire procéder à l’exécution d’office de la décision sauf si des motifs d’ordre public le justifient, sous peine d’engager la responsabilité pour faute ou sans faute de l’administration ; en revanche le maire n’est pas tenu de rejeter une demande de régularisation et doit en apprécier l’opportunité  [59] .

47 Le Code de l’urbanisme de Saint-Martin a également fait l’objet d’une réforme de ses dispositions pénales et de procédure pénale, en application du principe de spécialité régissant cette collectivité d’Outre-mer  [60] . Ce texte vient instaurer des sanctions aux infractions pénales d’urbanisme, dans un contexte de pression foncière liée à la nécessité de reconstruire face à d’importants risques climatiques et des contraintes environnementales. Les sanctions sont analogues à celles du code de l’urbanisme général, adaptées aux règles de fond applicables localement (infraction d’exécution de travaux non conformes au PLU ; infraction d’obstacle au contrôle par les autorités ; possibilité pour le juge d’ordonner l’interruption des travaux, la démolition, la mise en conformité et la réaffectation du sol).

• III. Aménagement et maîtrise foncière

48 Les régimes juridiques du lotissement (A), de l’aménagement foncier (B) et du droit de préemption (C) ont été complétés.

• A. Lotissement

49 Le lotissement n’a pas fait l’objet, en 2019, de réforme textuelle, mais la jurisprudence administrative a toutefois rendu deux arrêts venant interpréter certains éléments de son régime.

50 1°) D’une part, le Conseil d’État a statué  [61] sur la portée de la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement . Un contentieux nourri concerne l’application de cette règle au cahier des charges du lotissement, document mixte  [62] comportant des clauses de nature contractuelle (règles d’intérêt privé ou collectif) mais aussi parfois réglementaire (règles d’urbanisme). Or, le législateur énonce que « les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu » (art. L. 442-9 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014). Le juge administratif confirme cette énumération législative, en rappelant que seules sont concernées par la caducité les clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme, à l’exclusion des clauses étrangères à cet objet, intéressant les seuls colotis  [63] . Sur ce fondement, le juge qualifie la mention du nombre maximal de lots comme relevant, « eu égard tant à son objet qu’à ses effets », de règles d’urbanisme, soumise à la caducité. Malgré la caducité, l’administration et les colotis peuvent toutefois opérer des modifications concernant les subdivisions de lots (art. L. 411-10 et L. 442-11), les clauses du cahier des charges continuant de régir les rapports entre les colotis.

51 2°) D’autre part, le régime de cristallisation des règles applicables au lotissement se trouve clarifié. Le Conseil d’État rappelle  [64] que pendant cinq ans suivant l’achèvement d’un lotissement, des dispositions d’urbanisme adoptées après l’autorisation du lotissement ne peuvent fonder un refus de permis de construire au sein de ce lotissement (art. L. 442-14). En revanche, le refus peut être fondé sur des dispositions d’urbanisme antérieures remises en vigueur, à la suite d’une annulation contentieuse intervenue postérieurement à l’autorisation du lotissement. En l’espèce, l’illégalité du PLU est la cause directe de l’impossibilité de réaliser le projet de lotissement et la commune est responsable du préjudice causé à l’aménageur. Depuis la loi ELAN, inapplicable en l’espèce, un dernier alinéa a été rajouté à l’article L. 442-14, prévoyant de manière plus restrictive que « l’annulation, totale ou partielle, ou la déclaration d’illégalité d’un schéma de cohérence territoriale, d’un plan local d’urbanisme, d’un document d’urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale pour un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au lotissement ne fait pas obstacle, pour l’application du présent article, au maintien de l’application des règles au vu desquelles le permis d’aménager a été accordé ou la décision de non-opposition a été prise ».

• B. Aménagement foncier

52 Pris en application de la loi ELAN, deux décrets du 21 mai 2019 viennent encadrer le régime juridique de l’aménagement foncier.

53 Le décret n° 2019-481  [65] modifie diverses dispositions du Code de l’urbanisme relatives aux zones d’aménagement concerté (ZAC). Il modifie le régime juridique de la délibération d’approbation du plan local d’urbanisme valant création de ZAC (procédure d’évaluation environnementale commune, contenu des orientations d’aménagement et de programmation), et celui des autorisations d’urbanisme pour des cessions ou concessions d’usage de terrains situés en ZAC (limitation de l’exigence de production des extraits des cahiers des charges de cession de terrain aux seuls contrats préalablement approuvés et publiés ; définition des mesures de publicité associées ; conditions de demande de pièce complémentaire au pétitionnaire).

54 Le décret n° 2019-474, relatif à l’aménagement foncier, intègre le développement durable au contenu de l’étude d’impact pour les actions et opérations d’aménagement prévue par l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme. Le décret inclut, dans le contenu de l’étude d’impact des actions et opérations d’aménagement à compter du 1 er  octobre 2019, les conclusions de l’étude de faisabilité sur le potentiel de développement en énergies renouvelables de la zone et une description de la façon dont il en est tenu compte (art. R. 122-5 du Code de l’environnement).

• C. Droit de préemption

55 1°) La loi du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique délimite l’exercice du droit de préemption .

56 Tout d’abord, elle définit les conditions de mise en œuvre du droit de préemption à l’intérieur du périmètre d’une opération d’intérêt national (art. L. 102-13 Code de l’urbanisme) : le droit de préemption urbain et le droit de préemption en zone d’aménagement différé ne peuvent être exercés pour les aliénations par l’État, ses établissements publics ou les sociétés dont il détient la majorité du capital de terrains, bâtis ou non bâtis.

57 Le législateur a également instauré trois types de droits de préemption spécifiques, élargissant les outils de la maîtrise foncière à disposition des personnes publiques. Premièrement, la loi du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique crée un droit de préemption pour la préservation des ressources en eau destinées à la consommation humaine. Instauré par l’autorité administrative de l’État, à la demande de la commune ou du groupement de communes compétent pour contribuer à la préservation de la ressource en eau, le droit de préemption concerne les surfaces agricoles sur un territoire délimité en tout ou partie dans l’aire d’alimentation de captages utilisés pour l’alimentation en eau destinée à la consommation humaine (art. L. 218-1 et s.). Les biens acquis sont intégrés dans le domaine privé de la collectivité territoriale ou de l’établissement public qui les a acquis. Ils ne peuvent être utilisés qu’en vue d’une exploitation agricole, compatible avec l’objectif de préservation de la ressource en eau. Ils peuvent être cédés de gré à gré, loués ou concédés temporairement à des personnes publiques ou privées (art. L. 218-13).

58 Deuxièmement, l’Agence nationale de la cohésion des territoires, établissement public de l’Etat instauré par la loi du 22 juillet 2019  [66] , a compétence pour acquérir des fonds commerciaux ou artisanaux en qualité de délégataire du droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial (art. L. 214-1 et s.) ou, le cas échéant, par voie d’expropriation, des immeubles ou droits réels immobiliers nécessaires. Elle peut ensuite céder les immeubles ou les fonds acquis, confier la gestion des fonds commerciaux ou artisanaux acquis à un ou plusieurs locataires gérants, ou gérer et exploiter les locaux. Par ces prérogatives, l’Agence conseille et soutient les collectivités territoriales et leurs groupements dans la conception, la définition et la mise en œuvre de leurs projets, notamment en matière de logement, des mobilités, de la mobilisation pour les quartiers prioritaires de la politique de la ville et les quartiers urbains en difficulté, de la revitalisation des centres-villes, de la transition écologique, du développement économique ou des usages numériques.

59 Troisièmement, la loi du 20 mai 2019 pour la protection foncière des activités agricoles et des cultures marines en zone littorale  [67] détermine les conditions du droit de préemption au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole (art. L. 143-1 du Code rural).

60 Le juge administratif est venu, quant à lui, faire application des conditions de point de départ des délais de recours prévues par les articles R. 421-1 et R. 421-5 du Code de justice administrative à la notification de la décision de préemption à l’acquéreur évincé. Celui étant au nombre des personnes destinataires de la décision de préemption, auxquelles cette décision doit être notifiée, le délai de recours de 2 mois ne lui est pas opposable si elle ne lui a pas été notifiée avec l’indication des voies et délais de recours  [68] . Le juge a, en outre, précisé que l’obligation pour le juge saisi d’un recours pour excès de pouvoir contre une décision de préemption d’appeler à l’instance la personne publique ayant exercé ce droit, le vendeur et l’acquéreur évincé, s’applique au cas du référé suspension. Cette communication est sans influence sur la régularité du jugement, mais l’acquéreur évincé ou le vendeur peuvent demander au juge de modifier ou mettre fin aux mesures de suspension ordonnées  [69] .

61 2°) Un décret du 9 mai 2019  [70] , pris pour l’application de la loi ELAN, fixe les conditions de délégation de l’exercice du droit de priorité (juridiquement distinct du droit de préemption, art. L. 240-1 et s.) dont disposent les communes et EPCI, titulaires du droit de préemption urbain, sur les projets de cession d’immeubles appartenant notamment à l’État à des sociétés dont il détient la majorité du capital et à certains établissements publics. Le droit de priorité peut être délégué, pour l’acquisition de terrains de l’État, de ses établissements publics et des sociétés de foncier solidaire pouvant faire l’objet d’une décote, à certains organismes (établissements publics fonciers locaux, organismes d’habitations à loyer modéré). Le décret encadre les conditions de la délégation, en ce qui concerne les autorités en étant à l’initiative (le conseil d’administration, le conseil de surveillance ou le directoire des établissements publics, organismes ou sociétés délégataires) et celles bénéficiaires (président-directeur général, au président du directoire, au directeur général ou à l’un des directeurs).

• [1] Rapport d’information de l’Assemblée nationale, 26 juin 2019, n° 2077.
• [2] Loi n° 2019-1147, JORF n° 0261 du 9 nov. 2019.
• [3] CE, 29 mai 2019, n° 419921, Tables Lebon.
• [4] V. déjà CE, 8 juin 1994, Lecoq et Roux-Michon , n° 136081 ; CE, 9 mai 2005, n° 262618, Tables Lebon.
• [5] Loi n° 2009-323 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, JORF n° 0073, 27 mars 2009 p. 5408.
• [6] CE, 26 juin 2019, n° 412429, Tables Lebon.
• [7] CE, 2 oct. 2019, n° 418666, Tables Lebon.
• [8] CE, 16 avr. 2012, MEEDDAT , n° 323555, Tables Lebon.
• [9] CE, 18 mai 1998, Commune Allonzier-La-Caille , n° 163708, Tables Lebon, et CE, 14 déc. 1992, Commune de Saint-Gervais-les-bains , n° 115359, Tables Lebon .
• [10] Depuis la loi n° 2003-590, 2 juillet 2003, Urbanisme et habitat, JORF n° 152 du 3 juil. 2003 p. 11176.
• [11] CE, 28 juil. 1999, Association Fédération pour les espaces naturels et l’environnement catalan, n° 180467.
• [12] CE, 26 juin 2019, n° 414931, Tables Lebon.
• [13] Loi n° 2019-1461, JORF n° 0301 du 28 déc. 2019.
• [14] Le gouvernement a été habilité par la loi ELAN à légiférer par voie d’ordonnance à ce propos (loi n° 2018-21, op. cit ., art. 46).
• [15] CE, 8 nov. 2019, n° 420324, Tables Lebon.
• [16] CE 11 juil. 2014, Perez , n° 356324, Tables Lebon.
• [17] CE, 12 juil. 2019, n° 422542, Tables Lebon.
• [18] Par ex., CE 4 déc. 2013, Commune de Condat-sur-Vienne , n° 362639.
• [19] CE, avis, 9 mai 2005, Marangio , n° 277280, Rec. Lebon, p. 195 (principe général formulé par CE, sect., 14 nov. 1958, Ponard ).
• [20] CE, 18 fév. 2019, n° 414233, Tables Lebon.
• [21] CE, 2 oct. 2019, n° 420808, Tables Lebon.
• [22] CE, 13 mars 2019, n° 418170, Commune de Villeneuve-le-Comte, Tables Lebon.
• [23] Loi n° 2019-1428, JORF n° 0299 du 26 déc. 2019.
• [24] Décret n° 2019-481 du 21 mai 2019 modifiant diverses dispositions du code de l’urbanisme, JORF n° 0118 du 22 mai 2019.
• [25] CE, sect., 22 déc. 2017, Commune de Sempy , n° 395963, Rec. Lebon.
• [26] Décret n° 2019-617 du 21 juin 2019 relatif aux abords de monuments historiques, aux sites patrimoniaux remarquables et à la dispense de recours à un architecte pour les coopératives d’utilisation de matériel agricole, JORF n° 0143 du 22 juin 2019.
• [27] Loi n° 2019-1147, op. cit.
• [28] CE, 18 déc. 2019, n° 421644, Tables Lebon.
• [29] CE, 2 mars 1994, Commune Côtes-de-corps , n° 136550 ; CE, 17 oct. 2014, ASL des propriétaires du lotissement de la Baie du Gaou Benat , n° 359459, Tables Lebon.
• [30] Loi n° 2019-1428, op. cit .
• [31] CE, Ass., 23 déc. 2011, Danthony , n° 335033, Rec. Lebon ; CAA Paris, ass. plén., 18 juin 2012, n° 11PA00758.
• [32] Décret n° 2019-505 du 23 mai 2019 relatif à l’instruction par des prestataires privés des demandes d’autorisation d’urbanisme, JORF n° 0120 du 24 mai 2019.
• [33] CE, 13 nov. 2019, n° 419067, Tables Lebon.
• [34] V. en ce sens, sur l’impossibilité pour un PLU de rajouter des conditions à l’instruction des autorisations d’urbanisme, à propos d’une consultation, CE, sect., 21 mars 1986, Copropriété de l’immeuble « Les Périades » , n° 118846.
• [35] CE, 25 sept. 2019, n° 417870.
• [36] CE, Ass., 25 juil. 1975, SCI Les Hortensias , Rec. Lebon.
• [37] CE, 25 fév. 2019, n° 416610, Tables Lebon.
• [38] CE, 16 oct. 2019, n° 419756, Tables Lebon, à propos d’une erreur de mention de la superficie du terrain d’assiette.
• [39] Ord. n° 2019-36 du 23 janv. 2019, JORF n° 0020 du 24 janv. 2019.
• [40] Décret n° 2019-37 du 23 janv. 2019, JORF n° 0020 du 24 janv. 2019 (dérogations en matière de marchés publics et d’autorisation environnementale pour les projets directement liés au rétablissement des contrôles des marchandises et des passagers à destination ou en provenance du Royaume-Uni ; procédure d’instruction dérogatoire applicable aux demandes d’autorisation de travaux dans les abords de monuments historiques et en site patrimonial remarquable et aux demandes d’autorisation de construire, aménager ou modifier un établissement recevant le public) ; Ord. n° 2019-236, op. cit. (dérogeant de manière temporaire à l’obligation de déposer une étude de dangers préalablement à la réalisation de travaux d’aménagement d’un ouvrage d’infrastructure routière, ferroviaire, portuaire ou de navigation intérieure pouvant présenter de graves dangers du fait du stationnement, du chargement ou du déchargement de véhicules contenant des matières dangereuses).
• [41] Loi n° 2019-803 du 29 juil. 2019 pour la conservation et la restauration de la cathédrale Notre-Dame de Paris et instituant une souscription nationale à cet effet, JORF n° 0175 du 30 juil. 2019.
• [42] Décret n° 2019-95 du 12  év. 2019, JORF n° 0038 du 14 fév. 2019 ; Décret n° 2019-1164 du 8 nov. 2019, JORF n° 0262 du 10 nov. 2019.
• [43] Décret n° 2019-248 du 27 mars 2019, JORF n° 0075 du 29 mars 2019.
• [44] Décret n° 2019-1164 du 8 nov. 2019, op. cit
• [45] Rapport public, Propositions pour un contentieux des autorisations d’urbanisme plus rapide et plus efficace , dir. par C. Maugüé, 11 janv. 2018.
• [46] CE, 18 mars 2019, n° 422460, Tables Lebon.
• [47] CE, 8 avr. 2019, n° 427729, Tables Lebon.
• [49] CE, 23 sept. 2019, n° 424270, Tables Lebon.
• [50] CE, 25 sept. 2019, n° 429680, Tables Lebon.
• [51] CE, 24 avr. 2019, n° 417175, Tables Lebon.
• [52] CE, 16 oct. 2019, n° 423275, Tables Lebon.
• [53] CE, 24 avr. 2019, n° 417175, Tables Lebon.
• [54] CE, 27 mai 2019, n° 420554, Tables Lebon.
• [55] CE, Sect., 15 fév. 2019, Commune de Cogolin , n° 401384, Rec. Lebon.
• [56] Décret n° 2019-303 du 10 avr. 2019, JORF n° 0087 du 12 avr. 2019.
• [57] Auparavant, la notification du recours contre une autorisation initiale ne dispensait pas de notifier le recours formé en cours d’instance juridictionnelle contre le permis modificatif (CE, 22 nov. 2006, SCI L’Imprévue du Lys , n° 279068, Tables Lebon).
• [58] CE, 15 nov. 2000, Asso. de sauvegarde du site de Courcourt , n° 200819, Rec. Lebon.
• [59] CE, 13 mars 2019, n° 408123, Tables Lebon.
• [60] Ord. n° 2019-235 du 27 mars 2019, JORF n° 0074 du 28 mars 2019.
• [61] CE, 24 juil. 2019, avis contentieux, n° 430362, Tables Lebon.
• [62] CE, 25 nov. 1959, Jeanjean et di Mayo , Rec. Lebon.
• [63] V. pour la même solution à propos non de la caducité mais de la modification des clauses du cahier des charges sur le fondement de l’art. L. 442-10, CC, déc. n° 2018-740 QPC du 19 oct. 2018. V. toutefois, Ccass., Civ. 3 e , 21 janv. 2016, n° 15-10566 : les clauses du cahier des charges ont, quel que soit leur contenu, toujours un caractère contractuel et échappent à la caducité des règles d’urbanisme des lotissements.
• [64] CE, 30 sept. 2019, Sté du Mouliès , n° 421889, Tables Lebon.
• [65] Décret n° 2019-481 du 21 mai 2019, JORF n° 0118 du 22 mai 2019.
• [66] Loi n° 2019-753, JORF n° 0169 du 23 juil. 2019.
• [67] Loi n° 2019-469 du 20 mai 2019, JORF n° 0117 du 21 mai 2019.
• [68] CE, 16 déc. 2019, n° 419220, Tables Lebon.
• [69] CE, 24 juil. 2019, n° 428552, Tables Lebon.
• [70] Décret n° 2019-424 du 9 mai 2019, JORF n° 0108 du 10 mai 2019.

• Chronique de Droit de l’urbanisme Année 2022
• Dans Droit et Ville 2023/1 (N° 95)

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Droit de l'Urbanisme

Toute construction sur le territoire français doit se référer au droit de l’urbanisme. Il s’agit en effet d’une composante fondamentale du droit public qui régit l'aménagement du territoire et le développement des zones urbaines et rurales. Le droit de l’urbanisme permet ainsi d’établir un ensemble de règles, de normes et de principes à suivre pour contrôler la construction, l'utilisation des sols et la protection de l'environnement. Lefebvre Dalloz Compétences vous aide à vous former au droit de l’urbanisme et à ses enjeux fondamentaux. Décryptage du droit de l’urbanisme !

Définition du droit de l’urbanisme

Les objectifs précis du droit de l’urbanisme, les documents du droit de l'urbanisme, pourquoi et comment et se former au droit de l’urbanisme .

En quelques mots, le droit de l’urbanisme a pour mission de définir toutes les règles d'occupation du sol sur les territoires en France. Il s’agit d’une branche du droit public dont le principal objectif est de promouvoir un équilibre entre différents secteurs qui sont : la protection de l’environnement, les projets de construction, l'habitat individuel et collectif et l'intérêt général. Le droit de l'urbanisme s’occupe des questions qui concernent les communes et les collectivités publiques.

Pour répondre aux questions d’urbanisme qui se posent sur les territoires, le droit de l’urbanisme s'appuie sur des documents tels que le Plan Local d'Urbanisme ainsi que sur des règlements, des cartes communales et des schémas de cohérence territoriale. Il permet de fournir ou non des autorisations pour les projets de construction privée et publique. Le droit de l’urbanisme encadre notamment les déclarations préalables de travaux et les permis de construire ou de démolir.

Via les règles établies par le droit de l’urbanisme, les communes et les constructeurs peuvent s’assurer de la conformité de leurs constructions. Celles-ci doivent en effet respecter un ensemble de réglementations afin de préserver les espaces naturels, de mieux gérer l'occupation des sols, de respecter la cohérence esthétique notamment aux abords des bâtiments classés, etc. Le but premier du droit de l’urbanisme est donc de garantir un aménagement des communes qui soit cohérent et qui garantisse un équilibre entre les besoins du développement urbain et la nécessité de protéger l'environnement et notamment les terres agricoles et forestières.

L’article L101-1 du Code de l’Urbanisme précise que “le territoire français est le patrimoine commun de la nation”*. Le territoire ne peut donc pas être utilisé de manière arbitraire par quiconque, sauf dans le cadre des lois spécifiques qui régissent son utilisation. L'exercice du droit de propriété est en effet soumis à la compétence des autorités publiques, qui ont pour mission de gérer et d'administrer l'espace territorial sous leur juridiction respective. Cette gestion territoriale s'applique à chaque collectivité territoriale et elle doit être réalisée de manière collaborative et coordonnée. Elle doit impérativement s'inscrire dans le cadre d'une politique globale de développement durable. C’est pourquoi certaines orientations guident la politique d'aménagement territorial en France. Elles sont énoncées dans l’article L101-2 du Code de l’Urbanisme et concernent notamment :

• L'équilibre entre les zones urbaines et rurales : il doit prendre en compte la répartition de la population, la préservation des espaces naturels et la sauvegarde du patrimoine culturel.
• La qualité urbaine, paysagère et architecturale : chaque nouvelle construction doit respecter un niveau de qualité qui contribue au maintien ou à l'amélioration du paysage urbain et rural.
• La cohérence des aménagements pour faire face aux défis liés à l'urbanisation, à la mixité sociale, à la répartition géographique, aux politiques énergétiques, etc.
• La sécurité et la salubrité publique.
• L'anticipation et la prévention des risques naturels ou technologiques ainsi que des nuisances.
• Le changement climatique et l’adaptation aux changements.
• Le respect des milieux naturels.
• La construction d'une société inclusive.
• La lutte contre l'artificialisation des sols.

Le Code de l'urbanisme établit les bases essentielles de l'urbanisme et tous ses fondements sont détaillés dans des documents de planification spécifiques. Parmi les plus connus et les plus utilisés dans les projets de construction on retrouve notamment le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Le PLU est un instrument de planification incontournable en France. Il peut être élaboré au niveau communal (PLU) ou de manière intercommunale (PLUi). Il englobe un large éventail de considérations liées à l'utilisation des sols, à la hauteur des constructions, à l'aménagement des espaces extérieurs, à l'accessibilité ou encore au choix des coloris et des matériaux.

Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) est un autre document proposé par le Code de l'urbanisme. Il a pour but d'unifier les politiques déployées par les entités publiques engagées dans des projets de construction. Il s'applique à une échelle territoriale spécifique et vise à établir la structuration des espaces et les orientations majeures pour le développement du territoire.

Les cartes communales sont également des documents largement utilisés pour la planification des projets de construction. Il s’agit de documents simples qui permettent de situer sur un territoire les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où les espaces sont protégés et donc inéligibles à la construction.

Se former au droit de l’urbanisme et à ses évolutions réglementaires est essentiel pour disposer des compétences nécessaires. Selon votre profil, votre projet de carrière ou votre poste actuel, Lefebvre Dalloz Compétences vous propose un large catalogue de formations sur la thématique du droit de l'urbanisme. Elles vous permettent de devenir un expert dans ce domaine et de développer vos compétences grâce à l'accompagnement de professionnels du secteur. Optez pour des formations complètes ou des modèles spécifiques selon vos besoins. Participez également aux conférences et rendez-vous d’actualités organisés afin de vous tenir informés des dernières évolutions en matière de droit de la construction, des assurances et bien plus encore. N’hésitez pas à vous rapprocher de nos conseillers afin de trouver la formation qui vous correspond, ou à consulter notre offre de formations en droit de l'urbanisme .

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• 1 PRÉSENTATION
• 2 Liste des abréviations utilisées
• 3.1 1 - L’ancrage historique de 1919 à 2000
• 3.2 2 - Nouveaux défis du droit de l’urbanisme
• 4.1.1.1 Un document intégrateur renforcé
• 4.1.1.2.1 a) - Le projet d’aménagement stratégique (PAS)
• 4.1.1.2.2 b) - Le document d’orientation et d’objectifs
• 4.1.1.2.3 c) - Les annexes
• 4.1.1.3.1 a) - Le portage du SCoT élargi
• 4.1.1.3.2.1 1) - Proposition d’un périmètre
• 4.1.1.3.2.2.1 • Un territoire d’un seul tenant et sans enclave
• 4.1.1.3.2.2.2 • Un territoire insécable
• 4.1.1.3.2.2.3 • Autres critères pris en compte
• 4.1.1.3.2.3 3) - Évolution du périmètre
• 4.1.1.4.1.1 1) - Prescription
• 4.1.1.4.1.2 2) - Association et consultation
• 4.1.1.4.1.3 3) - Débat et délibération sur le PAS
• 4.1.1.4.1.4 4) - Enquête publique
• 4.1.1.4.1.5 5) - Approbation, adoption définitive et entrée en vigueur du schéma
• 4.1.1.4.2.1 1) - L’évaluation du SCoT
• 4.1.1.4.2.2 2) - Évaluation environnementale
• 4.1.1.4.2.3 3) - La révision ordinaire
• 4.1.1.4.2.4 4) - La modification de droit commun
• 4.1.1.4.2.5 5) - La modification simplifiée
• 4.1.1.4.2.6 6) - La mise en compatibilité du SCoT
• 4.1.1.5.1 a) - Un document prescriptif
• 4.1.1.5.2.1 1) - Contenu de la règle
• 4.1.1.5.2.2 2) - Les possibilités de dérogations
• 4.1.2.1.1 a) - Le rapport de présentation
• 4.1.2.1.2 b) - Le PADD, clé de voûte du PLU
• 4.1.2.1.3 c) - Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP)
• 4.1.2.1.4.1 1) - Le règlement
• 4.1.2.1.4.2.1 • Les zones urbaines (art. L. 151-14 à 16 et R. 151-18)
• 4.1.2.1.4.2.2 • Les zones à urbaniser (art. R. 151-20)
• 4.1.2.1.4.2.3 • Les zones agricoles (art. R. 151-22 et 23)
• 4.1.2.1.4.2.4 • Les zones naturelles (art. R. 151-24 et 25)
• 4.1.2.1.4.3.1 • Affectation des sols et destination des constructions (art. L. 151-9 à 16 et R. 151-27 et s.)
• 4.1.2.1.4.3.2 • Qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère
• 4.1.2.1.4.3.3 • Desserte de terrains
• 4.1.2.1.4.4 4) - Les documents graphiques
• 4.1.2.1.4.5 5) - Les annexes
• 4.1.2.2.1.1 1) - L’initiative
• 4.1.2.2.1.2 2) - La prescription
• 4.1.2.2.1.3 3) - Phases d’association et débat d’orientation
• 4.1.2.2.1.4 4) - Arrêt du projet, communication pour avis et enquête publique
• 4.1.2.2.1.5 5) - L’enquête publique
• 4.1.2.2.1.6 6) - Approbation du PLU
• 4.1.2.2.1.7 7) - Entrée en vigueur
• 4.1.2.2.2.1 1) - La modification de droit commun
• 4.1.2.2.2.2 2) - La modification simplifiée
• 4.1.2.2.2.3 3) - La révision normale
• 4.1.2.2.2.4 4) - La révision simplifiée
• 4.1.2.2.2.5 5) - Mise en compatibilité
• 4.1.2.2.2.6 6) - Respect de la hiérarchie des normes
• 4.1.2.2.3 c) - Évaluation et suivi du PLU
• 4.1.2.2.4 d) - L’annulation des PLU
• 4.1.2.3.1 a) - Effet de la prescription
• 4.1.2.3.2.1 1) - Transfert de compétences
• 4.1.2.3.2.2 2) - Opposabilité du PLU
• 4.1.2.3.2.3 3) - Autres effets
• 4.1.3.1 Un contenu sommaire
• 4.1.3.2 Une élaboration souple mais contrôlée
• 4.1.3.3 Les effets
• 4.2.1.1.1 a) - Le règlement national d’urbanisme, « prêt à porter réglementaire »
• 4.2.1.1.2 b) - La constructibilité limitée
• 4.2.1.2.1 a) - L’article L. 101-1 du Code de l’urbanisme
• 4.2.1.2.2.1 1) - L’équilibre et la qualité
• 4.2.1.2.2.2 2) - Diversité sociale et urbaine
• 4.2.1.2.2.3 3) - Principes environnementaux et lutte contre l’artificialisation des sols
• 4.2.1.3 Les servitudes
• 4.2.2.1.1 a) - La loi Montagne
• 4.2.2.1.2 b) - La loi Littoral
• 4.2.2.2 Les DTA et DTADD
• 4.2.2.3 Les opérations d’intérêt national
• 4.2.2.4 Le projet d’intérêt général
• 5.1.1.1 Les documents demandés
• 5.1.1.2.1 a) - Le demandeur
• 5.1.1.2.2 b) - Présentation, contenu et dépôt de la demande
• 5.1.1.3 L’instruction de la demande
• 5.1.2.1.1 a) - Dispositions d’urbanisme applicables au terrain
• 5.1.2.1.2 b) - Limitations administratives au droit de propriété
• 5.1.2.1.3 c) - Taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain
• 5.1.2.1.4 d) - Autres éléments d’information
• 5.1.2.2.1 a) - Les certificats d’urbanisme négatifs
• 5.1.2.2.2 b) - Les certificats d’urbanisme positifs
• 5.1.3.1 Le gel de la réglementation
• 5.1.3.2 Étendue de la garantie
• 5.2.1.1.1 a) - Permis de construire
• 5.2.1.1.2 b) - Déclaration préalable
• 5.2.1.1.3 c) - Dispense de toute formalité
• 5.2.1.2.1 a) - Permis de construire
• 5.2.1.2.2 b) - Déclaration préalable
• 5.2.2.1.1 a) - Auteur de la demande
• 5.2.2.1.2 b) - Le recours à l’architecte
• 5.2.2.2 Contenu de la demande
• 5.2.3.1 Autorité compétente
• 5.2.3.2 Dépôt et enregistrement des demandes et des déclarations
• 5.2.3.3 Affichage et transmission de la demande ou de la déclaration
• 5.2.3.4.1.1 1) - Délais de droit commun
• 5.2.3.4.1.2 2) - Allongement des délais
• 5.2.3.4.2.1 1) - Complétude du dossier
• 5.2.3.4.2.2 2) - Incomplétude du dossier
• 5.2.3.4.3.1 1) - Règles imposables
• 5.2.3.4.3.2 2) - Un permis « sous réserve des droits des tiers »
• 5.2.4.1 Forme de la réponse
• 5.2.4.2 Contenu de la décision
• 5.2.5.1.1 a) - L’affichage sur le terrain
• 5.2.5.1.2 b) - L’affichage en mairie
• 5.2.5.2.1.1 1) - Le retrait
• 5.2.5.2.1.2 2) - La péremption (art. R. 424-17)
• 5.2.5.2.1.3 3) - La prorogation
• 5.2.5.2.2 b) - La mise en œuvre des autorisations
• 5.3.1.1 Le lotissement autorisé
• 5.3.1.2 Le lotissement déclaré
• 5.3.1.3 Les autres types d’aménagement autorisés
• 5.3.1.4 Les autres aménagements déclarés
• 5.3.2 2 - Le permis de démolir
• 6.1.1.1.1 a) - Compétence en matière de DPU
• 6.1.1.1.2 b) - Conditions d’institution du DPU
• 6.1.1.1.3 c) - Champ d’application territorial
• 6.1.1.1.4 d) - Les buts du DPU
• 6.1.1.2.1.1 1) - Les biens préemptables
• 6.1.1.2.1.2 2) - Les exclusions par nature
• 6.1.1.2.1.3 3) - Les exclusions légales
• 6.1.1.2.1.4 4) - Le DPU « renforcé »
• 6.1.1.2.1.5 5) - Les exclusions par décision expresse de la commune
• 6.1.1.2.2.1 1) - Les aliénations « à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit »
• 6.1.1.2.2.2 2) - Les donations « entre vifs »
• 6.1.1.2.2.3 3) - Les exclusions
• 6.1.1.2.3.1 1) - La déclaration d’intention d’aliéner
• 6.1.1.2.3.2 2) - La décision du titulaire du droit de préemption
• 6.1.1.2.3.3.1 • Pour les aliénations sous forme de vente de gré à gré sans contrepartie en nature
• 6.1.1.2.3.3.2 • Pour les aliénations avec contrepartie en nature ou sous forme d’adjudication volontaire
• 6.1.1.2.3.3.3 • Pour les ventes par adjudication rendues obligatoires par la loi ou le règlement
• 6.1.1.2.4.1 1) - Droit de délaissement
• 6.1.1.2.4.2 2) - Paiement du prix
• 6.1.1.2.4.3 3) - Le suivi des biens préemptés
• 6.1.1.2.4.4 4) - Préemption partielle
• 6.1.2.1.1 a) - Conditions de création
• 6.1.2.1.2 b) - Objet de l’acte de création
• 6.1.2.1.3 c) - Opérations soumises
• 6.1.2.1.4 d) - Procédure
• 6.1.2.2 La protection des espaces agricoles et naturels périurbains (PPEANP)
• 6.1.2.3 Recul du trait de côte (DPRTC)
• 6.1.2.4 La protection de la diversité commerciale
• 6.2.1.1.1.1 1) - La division peut se faire en propriété ou en jouissance
• 6.2.1.1.1.2 2) - L’indifférence du caractère volontaire de la division d’une propriété foncière
• 6.2.1.1.2 b) - La division d’une propriété foncière
• 6.2.1.1.3 c) - Le but de la division : l’implantation de bâtiments
• 6.2.1.2 Les divisions exclues de la qualification de lotissement
• 6.2.1.3 Contenu de la demande
• 6.2.1.4.1.1 1) - Travaux
• 6.2.1.4.1.2 2) - Commercialisation des lots
• 6.2.1.4.2.1 1) - Association syndicale des propriétaires
• 6.2.1.4.2.2 2) - Transfert des équipements dans le domaine d’une personne publique
• 6.2.1.4.2.3 3) - Règles juridiques du lotissement
• 6.2.1.4.3.1 1) - Date de délivrance du permis de construire
• 6.2.1.4.3.2 2) - Respect des règles d’urbanisme propres au lotissement
• 6.2.2.1.1.1 1) - Aménagement et équipement
• 6.2.2.1.1.2 2) - ZAC à maîtrise foncière partielle
• 6.2.2.1.2.1 1) - Une procédure publique
• 6.2.2.1.2.2 2) - Les règles de localisation de la ZAC
• 6.2.2.1.3.1 1) - La concertation
• 6.2.2.1.3.2 2) - Le dossier de création
• 6.2.2.1.3.3 3) - Les effets de la décision de création
• 6.2.2.2.1 a) - Dossier de réalisation
• 6.2.2.2.2.1 1) - La réalisation directe
• 6.2.2.2.2.2 2) - Les concessions d’aménagement
• 6.2.2.2.3.1 1) - La maîtrise des terrains
• 6.2.2.2.3.2 2) - Réalisation des travaux d’équipement
• 6.2.2.2.3.3 3) - La cession des terrains équipés
• 6.2.2.3 La vie de la ZAC

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Alors que le droit de propriete a recu une consecration constitutionnelle sous sa forme la plus absolue, l'evolution contemporaine du droit de l'urbanisme est marquee par un developpement constant des restrictions a son exercice. C'est cette contradiction qui a ete a l'origine du choix de ce sujet de these. L'objectif de cette etude consistera tout d'abord a recenser et analyser l'ensemble des procedures d'urbanisme et a caracteriser la nature des atteintes qu'elles portent au droit de propriete ( droit de preemption, emplacements reserves dans les plans d'occupation des sols, servitudes d'urbanisme, expropriation. . . ). Dans un second temps, il s'agira de rechercher en quoi ces atteintes sont succeptibles d'avoir modifie la conception juridique de la propriete. Une telle analyse supposera que soient decomposes les differents attributs du droit de propriete et que soit porte un regard critique sur leur effectivite dans le droit des biens moderne. Mais parallelement au developpement de ces limitations ont pu apparaitre de nouvelles garanties compensatoires ( droit de delaissement, par exemple ) qui ont enrichi le domaine des prerogatives du proprietaire. Le but de cette analyse sera en outre de proposer des solutions constructives qui d'une part, auront pour objet d'alleger et de rendre plus transparentes les procedures d'urbanisme etudiees, et d'autre part d'ouvrir une nouvelle voie aux proprietaires desireux de proteger leurs biens.

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La logique des spécificités du contentieux de l’urbanisme

Thèmes abordés.

Logique, spécificités, contentieux , urbanisme

Résumé du document

Directement lié aux lois de décentralisation, le contentieux de l'urbanisme a explosé dans les années 80, face à la multiplicité des acteurs, des documents de planification, et de la complexité des procédures, et ce d'autant plus que d'un contentieux de voisinage il devenait un contentieux économique pleinement inséré dans les problématiques modernes d'environnement, d'organisation de l'espace et de l'habitat, de politique,… De 3700 recours en 1986, on était arrivé à 10 500 en 1992. Un rapport du Conseil d'état de 1992, placé sous la présidence du conseiller Labetoulle, intitulé « l'urbanisme pour un droit efficace », pointait du doigt les difficultés de la juridiction administrative à répondre aux attentes des justiciables. L'urbanisme était devenu la première source de contentieux administratif. Convaincu par ce rapport le gouvernement a déposé un projet de loi, largement inspiré par ce dernier, qui deviendra la loi du 9 février 1994 portant réforme du contentieux de l'urbanisme. Mais l'alternance politique, puis la dissolution de l'Assemblée vont empêcher que soit opérée une réforme en profondeur jusqu'en 2004 où la Garde des Sceaux et le ministre de l'équipement décident de créer un nouveau groupe de travail présidé par Maître Philippe Pelletier. C'est à l'élément pathologique du droit, lieu de toutes les tensions et crispations que ce sont attachées les deux réformes, en refondant le contentieux de l'urbanisme. Prônant des objectifs de simplification des règles du recours et de sécurisation des droits acquis, elles touchent en profondeur la matière. On peut s'étonner des remèdes qui comme on le verra tout au long du développement ont un caractère dérogatoire affirmé. En cela les auteurs n'ont fait qu'accentuer une particularité du droit de l'urbanisme qui avait déjà pris des distances certaines avec les règles du droit administratif général. On citera pour preuve de ces particularismes le fait qu'il soit confié pour partie au juge judiciaire, notamment en ce qui concerne les questions de propriété, d'évaluation des biens lors d'une procédure de préemption,… mais confié aussi parfois à un juge unique dans les litiges relatifs aux déclarations de travaux exemptés de permis de construire par exemple. Ces dérogations successives apportées à un droit déjà dit exorbitant du droit commun, n'ont pas reçu l'approbation de tous et sont encore aujourd'hui contestées par la doctrine, ainsi le professeur Billet a pu parler de dispositions scélérates au sujet de certains articles du texte de 2004. En effet ces réformes ont une logique propre visant, comme en atteste les travaux préparatoires à désengorger le contentieux et à favoriser les droits acquis créateurs d'une importante manne économique pour le bénéficiaire. A l'heure où le droit administratif se réforme en profondeur, en atteste par exemple la célèbre loi DCRA de 2000, pour permettre une plus grande transparence et une meilleure compréhension de l'administration, on ne peut être qu'étonné des choix opérés par le législateur.

[...] Prônant des objectifs de simplification des règles du recours et de sécurisation des droits acquis, elles touchent en profondeur la matière. On peut s'étonner des remèdes qui comme on le verra tout au long du développement ont un caractère dérogatoire affirmé. En cela les auteurs n'ont fait qu'accentuer une particularité du droit de l'urbanisme qui avait déjà pris des distances certaines avec les règles du droit administratif général. On citera pour preuve de ces particularismes le fait qu'il soit confié pour partie au juge judiciaire, notamment en ce qui concerne les questions de propriété, d'évaluation des biens lors d'une procédure de préemption, mais confié aussi parfois à un juge unique dans les litiges relatifs aux déclarations de travaux exemptés de permis de construire par exemple. [...]

[...] Des procédures encore trop longues. Le droit de l'urbanisme a pour spécificité d'être un droit où d'importantes sommes d'argent et d'affects sont en jeu. Ces réformes avaient pour objet d'éviter les recours dilatoires, quitte on l'a vu à restreindre les droits de certains, pourtant elles allongent sensiblement la procédure contentieuse et maintiennent dans le doute les bénéficiaires des autorisations et ceux qui les ont octroyés. Ceci est particulièrement préjudiciable lorsque l'on sait que la plus part des actions engagées à l'encontre de permis de construire illicites se concluent par des non lieu, une fois la construction achevée. [...]

[...] Des actions contentieuses enfermées dans des délais stricts pour renforcer les droits acquis. Le législateur a entendu enfermer les actions contentieuses en matière d'urbanisme dans des délais strictement établis par la loi et dérogatoires de ceux connus du droit administratif général, en ce qui concerne les autorisations individuelles ou l'exception d'illégalités Le délai de droit commun La réforme de 2004 clarifie le point de départ de la prescription qui court à partir de l'affichage sur le terrain. Il s'agit là d'une légère spécificité en comparaison du droit administratif général, puisque le point de départ à l'encontre des actes individuels court à partir de leur notification. [...]

[...] En matière administrative la règle diffère. Selon l'article L600-1 du code de l'urbanisme « L'illégalité pour vice de forme ou de procédure d'un schéma directeur, d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan d'occupation des sols, d'un plan local d'urbanisme, d'une carte communale ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ne peut être invoquée par voie d'exception, après l'expiration d'un délai de six mois à compter de la prise d'effet du document en cause. Les dispositions de l'alinéa précédent sont également applicables à l'acte prescrivant l'élaboration ou la révision d'un document d'urbanisme ou créant une zone d'aménagement concerté ». [...]

[...] Ils ajoutent à ce premier argument, que ce dispositif pervertit l'office du juge administratif et l'éloigne de ses fonctions premières. Il devient en quelque sorte le conseil de la partie qui a pris l'acte, un « censeur des actes administratifs illégaux » écrit le commissaire du gouvernement J-H Stahl. En allant plus loin on peut se demander où se trouve l'égalité devant la loi, norme constitutionnellement garantie, à cet instant du procès. Un juge hésitera à deux fois avant de censurer un acte qui est déjà passé entre les mains d'uns de ses collègues. [...]

• Nombre de pages 9 pages
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• Date de publication 02/11/2011
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• Date de mise à jour 02/11/2011

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Urban law and urban segregation

Le droit de l'urbanisme et la ségrégation urbaine.

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Le contentieux de l'urbanisme - aspects procéduraux et dispositif pénal

Résumé du document.

La contestation devant le juge des décisions et comportements administratifs en matière d'aménagement urbain est fréquente, au point de créer dans certains contextes une situation assez pathologique. Le contentieux de l'urbanisme est l'un des secteurs les plus vivants du contentieux administratifs. Il fut même l'objet essentiel d'une loi : celle du 9 février 1994. Au sein de l'ordre administratif, le jugement des litiges d'urbanisme relève en premier ressort de tribunaux administratifs, en appel des cours administratives d'appel, le Conseil d'Etat intervenant comme juge de cassation. On observera également que le contentieux de l'intervention administrative en matière d'urbanisme n'est pas tout entier confié au juge administratif. Le juge judiciaire intervient en matière d'évaluation des biens dans le cadre des procédures de préemption, ou dans celui du versement pour dépassement du plafond légal de densité, ou encore dans celui des opérations de remembrement urbain. Le juge judiciaire est également compétent à l'égard des actes de poursuite de l'administration. Depuis la loi du 8 février 1995 sur la justice, les tribunaux administratifs peuvent se prononcer à juge unique sur les litiges relatifs aux déclarations de travaux exemptés de permis de construire. Le contentieux de l'urbanisme n'échappe pas non plus aux incidences de la convention européenne des droits de l'homme. La Cour Européenne a jugé qu'un recours tendant à l'annulation d'un plan d'occupation des sols en ce qu'il classait un terrain en zone ND alors qu'il était auparavant constructible ainsi qu'à la condamnation de l'administration à réparer le préjudice subi entrait dans le champ d'application de l'article 6§1 de la convention (CEDH). Aussi nous nous efforcerons d'exposer successivement le volet administratif puis pénal du contentieux de l'urbanisme

• Les problèmes de recevabilité.
• La substitution du sursis à exécution au profit du référé suspension en matière d'urbanisme.
• Une fonction de dissuasion.
• Une fonction réparatrice.

[...] La constatation de l'infraction Le code de l'urbanisme indique quels sont les agents et organes habilités pour cette tache. Il s'agit des agents officiers de police judiciaire (dont le maire fait partie) de certaines fonctionnaires commissionnés et assermentés par le maire ou le ministre. L'administration a l'obligation de dresser un procès verbal lorsqu'elle a connaissance d'une infraction. Ce procès verbal est transmis au parquet pour l'éventuel déclenchement de l'action publique. En pratique le ministère public laisse le temps à l'administration de tenter de régulariser la situation par mise en demeure adressée au contrevenant. [...]

[...] Cela relève du pouvoir du juge administratif. Néanmoins, il peut être d'une affaire relevant de sa compétence et au cours de laquelle il se heurte à des difficultés d'interprétation ou d'appréciation de légalité d'acte administratif. Que doit t-il faire ? Selon la lettre de l'article L480-13 : un permis de construire ne peut être annulé que par un juge administratif. Selon la loi dite Bosson du 09/02/1994 codifiée à l'article 111-4 du NCP : le juge pénal peut apprécier la légalité d'un acte administratif et conclure à l'annulation de l'acte illégal. [...]

[...] Cette construction est une infraction même si elle est sur le fond conforme aux règles d'occupation des sols. L'infraction sanctionne la transgression du formalisme. Il a été jugé dans un arrêt du 12/01/82 que l'intervention d'un permis de régularisation ne la fait pas disparaître. De même le fait d'effectuer des travaux avant que le permis ne soit accordé ou le fait d'effectuer des travaux alors que le permis est périmé est assimilé à l'infraction de construction sans permis de construire. [...]

[...] L'amende est quintuplée pour les personnes morales. En cas de récidive, l'accusé encourt en plus une peine de six mois d'emprisonnement. b. Les mesures de restitutions Il s'agit de la mise en conformité des lieux ou des ouvrages à la règle ou à l'autorisation violée, de la démolition de l'ouvrage ou de la réaffectation du sol dans son état antérieur. L'article L480-5 dispose : la démolition, la mise en conformité ou la remise en état des lieux constituent des mesures à caractère réelles destinées à faire cesser la situation illicite résultant de l'infraction. [...]

[...] Une décision de préemption peut être attaquée par l'acquéreur évincé, même si la promesse de vente est devenue caduque. Elle peut aussi l'être par un tiers qui avait clairement exprimé son intention d'acquérir. notification de recours de recours Depuis la loi du 9 février 1994, l'article L. 600-3 du Code de l'urbanisme impose, dans une très grande partie des cas, une notification des recours à l'auteur de la décision et, lorsque le litige porte sur une autorisation, à son bénéficiaire (les modalités de cette notification sont précisées par les articles R. [...]

• Nombre de pages 9 pages
• Langue français
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• Date de publication 21/08/2006
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• Date de mise à jour 21/08/2006

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L'urbanisme

Par dissertation   •  17 Août 2012  •  Dissertation  •  8 473 Mots (34 Pages)  •  4 710 Vues

INTRODUCTION............................................................................................

I- EXPOSE DES MOTIFS..........................................................................

II- ETAT DES LIEUX.....................................................................................

III- LE PROCESSUS D’ELABORATION DU CODE............................................

I- LA PLANIFICATION ET LA MISE A NIVEAU DE L’ESPACE...........................

II- UN URBANISME PARTICIPATIF, CONCERTE ET EQUITABLE .....................

III- UN URBANISME AU SERVICE DU CITOYEN.............................................

IV- UN URBANISME INCITATIF....................................................................

I - LES DOCUMENTS D’URBANISME..............................................................

II - LES AMENAGEMENTS URBAINS..............................................................

III- LA GESTION URBAINE...........................................................................

IV- LA PROBLEMATIQUE FONCIERE..............................................................

V- LES INSTITUTIONS EN CHARGE DE L’URBANISME....................................

VI- LA MISE EN ŒUVRE DE L’URBANISATION...............................................

VII- L’HABITAT ET LE LOGEMENT SOCIAL....................................................

VIII- LE ROLE DE L’URBANISME DANS LA CREATION DE RICHESSE..............

IX - LA QUESTION DU PATRIMOINE.............................................................

X- LA QUALITE ARCHITECTURALE ET LE PAYSAGE URBAIN ..........................

XI- L’ENVIRONNEMENT ET LE DEVELOPPEMENT DURABLE............................

INTRODUCTION :

La ville est l’affaire de l’Etat, de la collectivité, des opérateurs économiques et, de plus en plus, celle du citoyen. La politique urbaine doit, par conséquent, être une politique d’écoute, de concertation et de partenariat et nécessite une gestion urbaine de proximité.

L’urbanisme revêt donc un intérêt particulier pour toutes les composantes de la société que le processus d’élaboration du nouveau code de l’urbanisme doit mettre nécessairement à contribution : les élus locaux, les diverses organisations professionnelles représentatives, les organisations non gouvernementales, les représentants de la société civile...etc.

Sa Majesté le Roi Mohammed VI a affirmé dans le message adressé aux participants à la rencontre nationale du lancement du projet de code qu’une bonne préparation de ce code : ’’devrait se baser sur une approche démocratique fondée sur une large concertation avec l’ensemble des secteurs et des instances concernés, ainsi que sur une implication des promoteurs immobiliers et des acteurs locaux’’.

Le projet de code se veut être une loi fondatrice qui, tout en consolidant les acquis historiques, replace la ville marocaine dans le cadre de la compétitivité des territoires pour l’émancipation du citoyen dans un environnement culturel, économique et social durable.

Ce document constitue une plate forme de débats, il présente une thématique générale et suggère des éléments susceptibles d’orienter les apports du projet de code.

I- EXPOSE DE MOTIFS:

La législation en vigueur en matière d’urbanisme a montré ses limites à maîtriser le développement spatial et à répondre aux mutations sociales, économiques et spatiales. Elle n’est pas à même d’accompagner les processus irréversibles de décentralisation et de déconcentration et de répondre aux exigences des catégories sociales à besoins spécifiques et ceux de l’investissement.

Non seulement les grands problèmes des agglomérations ne trouvent pas de solutions dans le cadre des lois en vigueur, mais se trouvent souvent amplifiés par la lourdeur du cadre juridique et réglementaire qui n’est plus adapté aux exigences d’un espace en perpétuelle évolution.

Ainsi, et pour pallier aux dysfonctionnements sociaux et spatiaux qui se manifestent notamment, par un urbanisme autoproduit dit "non réglementaire", expression tacite de ségrégation socio-spatiale, d’exclusion et de sous-emploi, de chômage, de délinquance urbaine et de tous les aspects de la sous-intégration, il n’est plus à démontrer que nos territoires ont besoin de nouveaux outils d’urbanisme et de nouvelles approches en matière de planification et de gestion urbaines.

A la lumière des changements intervenus tant à l'échelle nationale qu’à travers le monde, il est apparu que l’urbanisme doit être appréhendé, avant tout, à travers ses aspects économiques, financiers et surtout sociaux. Les règles de l’urbanisme devraient émaner, non seulement du droit et des procédures administratives, mais également, des mécanismes qui commandent le processus des changements intervenus dans la société.

Par ailleurs, l’absence d’une codification hiérarchisée et thématique des différents textes régissant l’urbanisme, l’habitat et la construction, fait que la plupart des intervenants se trouvent confrontés à d’énormes contradictions et ambiguïtés. De nombreuses mesures touchant de plein fouet ce domaine, se trouvent ‘‘noyées’’ dans divers textes épars, dédiés à des domaines dont le lien avec la gestion de l’urbanisme est parfois difficile à deviner.

Le message adressé par Sa Majesté le Roi Mohammed VI aux participants à la rencontre nationale du lancement du grand chantier de code de l’urbanisme remet à l’ordre du jour la nécessité d’adopter une